О том, будет ли этот год таким же "ударным", продолжат ли ставки по кредитам на жилье "ползти" вниз и окажется ли эффективной новая программа субсидирования ипотечной ставки, мы поговорили с Ольгой Сюзевой, управляющим операционным офисом Абсолют Банка в Тюмени. Как известно, эта кредитная организация входит в топ-5 ведущих ипотечных банков Тюменской области, а 95% ее розничного кредитного портфеля составляют именно займы на жилье.

Ольга, главный вопрос, волнующий всех потенциальных заемщиков, – станет ли ипотека в 2018 году доступнее? Будут ли и дальше снижаться ставки по займам на жилье?

Прогнозы по выдаче ипотеки на 2018 год очень хорошие. Рекорды 2017 года будут побиты, более того, эксперты ожидают прироста по отношению к объему выдач прошлого года еще почти на 50% с итоговой суммой в 2,8 трлн рублей. Конечно, это убедительнее всего говорит о том, что ипотека станет и доступнее, и востребованнее.

Главным драйвером роста рынка ипотечного кредитования по-прежнему будет низкая процентная ставка. Именно ставка является наиболее важным фактором при принятии решения о покупке квартиры с помощью займа.

Мы ожидаем, что тренд на снижение ставок по ипотеке в 2018 году сохранится, но темпы замедлятся. Внушает оптимизм заявление Центробанка о планах по дальнейшему снижению ключевой ставки при устойчивом уровне инфляции  4% до 6,5-7% годовых к 2020 году. Сохранение курса на смягчение денежно-кредитной политики будет способствовать снижению ставок по жилищным кредитам.

Другой важный фактор – это сохранение стабильности в экономике, так как на величину процентных ставок влияет и составляющая по рискам. 

Мы ожидаем, что среднерыночная ставка по ипотечным кредитам в 2018 году может снизиться до 8,5-9% годовых.

На мой взгляд, если есть потребность решить свой "квартирный вопрос", то не надо ждать более благоприятных условий и более низкой ставки. Закон рынка прост: ниже ставка – выше спрос, выше спрос – выше цена на квадратный метр. Сейчас соотношение "ставка по ипотечному кредиту – стоимость квадратного метра жилья" наиболее оптимальное, но уже в ближайшие полгода оно может измениться, и тогда за кредит заемщик будет платить меньше, а вот за саму квартиру в целом больше. К тому же, самые интересные по качеству и цене варианты раскупаются в первую очередь, особенно это касается новостроек.

Буквально на днях было принято постановление о государственном субсидировании ставки по ипотеке для семей с двумя и более детьми. Как вы думаете, многие ли смогут ею воспользоваться, окажется ли она эффективной? Приведите пример, как уменьшится финансовая нагрузка на заемщиков в результате действия программы.

Убеждена, что введение государственной программы по субсидированию процентной ставки даст ипотечному рынку, в том числе и региональному, дополнительный импульс для роста. Благодаря тому, что часть процентов по ипотечному кредиту в течение первых трех или пяти лет будет выплачиваться из федерального бюджета, финансовая нагрузка на заемщиков существенно снизится. Соответственно, приобрести жилье смогут семьи, которые давно откладывали покупку. Также они смогут купить квартиру большей площади или в более удобном районе.

Приведу пример того, как может снизиться финансовая нагрузка у заемщиков, cоответствующих требованием этой госпрограммы. В Тюмени средняя сумма ипотечного займа в 2017 году составила 1,7 млн рублей. Если брать ипотеку на сумму 1,7 млн рублей по ставке 8,99% годовых на 15 лет, то ежемесячный платеж составит 17 232 рубля. Если воспользоваться госпрограммой, то в первые три года или пять лет при ставке 6% годовых ежемесячный платеж составит 14 346 рублей. Таким образом, за три года на выплатах можно сэкономить 103 896 рублей, за пять лет – 173 160 рублей.

У меня нет сомнений, что программа будет популярна. О потенциальной востребованности говорит тот факт, что в Тюмени у Абсолют Банка более 60% заемщиков – семьи с одним ребенком и более. Старт программы позволит многим воплотить мечту и о пополнении в семье, и об улучшении жилищных условий.

То, что по программе можно приобрести только жилье на первичном рынке, не станет стоп-фактором для большинства заемщиков. Целевая аудитория программы – семьи с детьми, у них, как правило, уже есть хоть какое-то собственное жилье, в котором они смогут жить, пока не получат ключи от новой квартиры. А после того, как будет продана старая квартира, деньги могут быть направлены на частичное досрочное погашение. 

Будет ли популярно в 2018 году рефинансирование ранее взятых ипотечных кредитов? В каких случаях стоит обращаться за рефинансированием, а когда нет?

Пока доля рефинансируемых кредитов в общем объеме выдач невелика. Она оценивается в 5-7%, но при этом достаточно быстро растет. По нашим оценкам, в 2018 году  она может достигнуть 15-20%. Это логично: круг тех, кому выгодно воспользоваться данным предложением, продолжает расширяться по мере снижения ставки.

Мы рекомендуем обращаться за рефинансированием в тех случаях, если по новому кредиту процентная ставка будет ниже как минимум на 1,5 п.п., тогда все возникающие расходы при перекредитовании быстро окупятся. 

Отмечу, что за рефинансированием обращаются, в первую очередь, клиенты, оформившие ипотеку в конце 2014 – начале 2015 гг. В этот период ставки существенно выросли и достигали 14% и даже более.

Есть ситуации, когда за рефинансированием действительно обращаться не стоит. Например, в том случае, когда большая часть срока действия кредита уже позади. Дело в том, что при аннуитетной форме погашения кредита (равной суммой каждый месяц), соотношение распределения платежа – тело кредита и проценты – постепенно меняется. Сначала заемщик преимущественно выплачивает проценты по кредиту, а в конце – тело кредита. Поэтому не имеет смысла переходить в другой банк, когда большая часть процентов уже выплачена.