– Алексей Николаевич, 25 октября на совещании с членами Правительства РФ Президент России Владимир Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования. Брусника имеет успешный опыт в этой сфере, большую часть своих проектов (см. фото – Ред.) компания реализует как раз с использованием механизма проектного финансирования. Такая солидная доля нехарактерна для российского рынка жилищного строительства. С чем это связано?

– У нас сложились хорошие партнерские отношения со Сбербанком в работе по проектному финансированию. Из всех финансовых учреждений Сбербанк имеет наибольший опыт реализации и развития данного инструмента кредитования новостроек. И мы пока не видим каких-то значимых альтернатив.

За свою историю мы привлекли и погасили в этой сфере уже более 30 млрд руб., и на 90% это были проекты со Сбербанком. Справедливости ради следует упомянуть, что у нас были и есть отдельные проекты с ВТБ24 и Сургутнефтегазбанком. Но большинство банков, по разным причинам, менее охотно развивают это направление. А значит, здоровье Германа Оскаровича Грефа приобретает для нас особую значимость…

Жилой комплекс "Каменный ручей", г. Екатеринбург

– Среди российских городов Тюмень входит в число лидеров по объемам новостроек, при этом только четверть жилищного рынка здесь финансируется за счет проектной схемы. И так – практически в любом крупном городе России. Чем Вы это объясните?

– Ключевым ограничением для входа в проектное финансирование является требование по наличию собственных средств. Банки ожидают от застройщика 25—30-процентного участия собственным капиталом. Эти средства надо вложить в приобретение земли, оплату проектирования, сетей, начальные этапы строительства. И только потом появляется возможность открыть проектное финансирование.

Давайте посчитаем. Сегодня объем рынка долевого строительства оценивается в 3,5 трлн руб. По примеру Сбербанка возьмем норму собственных средств в 25%. Получается, что объем собственного капитала в отрасли должен составлять около 900 млрд руб.

Однако, если верить официальной отчетности, на первую десятку компаний, по самым оптимистичным оценкам, приходится едва ли 200 млрд руб. плюс 100 млрд руб. – на все оставшиеся компании. Итого – 300 млрд руб. Это как минимум в три раза меньше, чем требуется для обеспечения нынешнего объема рынка достаточной долей собственных средств.

Поэтому ожидать такой нормы капитализации от всех застройщиков – это утопия. Те, у кого недостаточно собственных средств, выбирают единственную доступную стратегию: дисконтируют цену и финансируются за счет предпродаж.

– Наличие собственного капитала является единственной причиной?

– Нет, конечно. Даже если бы теоретически у девелоперов имелся нужный объем капитала, процесс затормозил бы ряд других ограничений.

Сегодня многие компании реализуют пограничную финансовую политику, ориентированную на оптимизацию налогов, с непрозрачными потоками, множеством юридических лиц и отсутствием консолидированного баланса.

С другой стороны, менеджмент девелоперских компаний часто не имеет достаточной финансовой компетенции, чтобы квалифицировано пройти процедуры андеррайтинга в банке. И это еще больше усложняет задачу с распространением инструментов проектного финансирования.

На наш взгляд, идея по замене денег дольщиков только проектным финансированием в краткосрочной перспективе неисполнима. К сожалению, рынок работает преимущественно на деньгах дольщиков. Это особенность текущего периода.

Микрорайон "Европейский берег", г. Новосибирск

– Ряд экспертов считает, что общемировой практикой является доля собственных средств застройщика в размере 30—40% от общей стоимости строительства. Справедлива ли это величина, на Ваш взгляд?

– Увы, в современном информационном пространстве существует множество мифов и заблуждений. Если говорить по существу, то мы возвращаемся к несоответствию нынешнего объема рынка и реальной величины собственного капитала в отрасли.

Почему это работает в странах Западной Европы, нам понятно: там эта пропорция принципиально иная. Что неудивительно, поскольку европейскому капитализму несколько сот лет. У нас – едва ли пара десятков. Так что по этому показателю нам с ними ровняться не стоит: рынок, производственные силы, рыночные отношения и балансы компаний у нас находятся на совсем иной стадии развития.

В сложившейся модели реализации новостроек основные продажи приходятся на период строительства. И "безрисковость" здесь обеспечивается не только и не столько наличием собственного капитала, сколько умением ритмично строить и продавать, управлять потоками и планами развития. То есть опять на первый план выходят профессиональные компетенции, причем в нашей отрасли это стык строительства и финансовой деятельности.

В конечном итоге, если проект плохо продается, никакая величина собственных средств его не спасет. Ну, допустим, доля собственных средств у застройщика достигнет 30—40%. Если сложить риски превышения сметы, недостижения цены продаж, недобросовестности или изъятия денег из проекта на ранних стадиях, то величина потенциального убытка превзойдет эти 30—40%. Мы видим массу тому примеров.

Вывод. Если вы умеете, во-первых, продавать, во-вторых – управлять затратами, в третьих – грамотно и добросовестно вести финансовую деятельность, тогда и 10—15% собственных средств в проекте оказывается достаточным для того, чтобы продемонстрировать банку готовность рисковать рублем вместе с ним.

– Кстати, о рубле. Банки считают собственными средствами в том числе и небанковские заемные деньги – например, если застройщик одолжил средства у материнской компании. А вот у Минстроя в этом плане более жесткие требования: согласно проекту постановления Правительства РФ, такие деньги не относятся к собственным средствам застройщика. Чья позиция в данном случае Вам ближе?

– Не стоит путать форму с экономическим смыслом денег. Нужно за формой видеть действительную природу денег, рассуждать исходя из категорий консолидированного баланса компании.

Если у меня есть 10 млн руб., и я по цепочке вложу их в уставный капитал пяти зависимых компаний, то от этого мой собственный капитал не станет равным 50 млн руб. Поэтому я и говорю о том, что финансовые компетенции критично важны для менеджмента компаний. И тем более, они потребуются банкам и другим уполномоченным организациям для исполнения функций регулятора и контроля деятельности отрасли.

Микрорайон "Европейский", г. Тюмень

– Еще один тонкий момент связан с вопросом достоверности. Имеет ли застройщик возможность завысить размер собственных средств?

– На бумаге можно нарисовать все что угодно. И не секрет, часть компаний этим пользуются. Отсюда у банков столько проблемных кредитов в стройке, и в целом девелопмент ассоциируется с крайне непрозрачной и рискованной сферой бизнеса.

Но при наличии специализированных компетенций физический объем вложений в стройку можно проверять вполне точно. Для этого нужна строительная экспертиза, которой мы пока не видим в банках, за исключением Сбербанка. Там в свое время осознали это как ключевой риск, и на протяжении последних 3—4 лет системно развивают у себя эту компетенцию.

Именно это позволило Сбербанку сформировать качественный кредитный портфель и в последние годы последовательно наращивать свою долю в сегменте финансирования новостроек. В остальном мы видим, что банки один за другим отказываются от кредитования стройки, формируют колоссальные убытки по ранее выданным кредитам.

А в тех случаях, когда размер потенциального убытка уж очень велик, банки решаются на реструктуризацию, входят в управление девелоперскими компаниями в надежде в какой-то перспективе вернуть деньги. Опять же, из-за отсутствия компетенций все превращается в какой-то бесконечный процесс: выдаются новые деньги, за счет этого гасятся старые долги, все страшно заняты, но структурно ничего не меняется. Примеры позитивных реструктуризаций крупных девелоперских портфелей можно пересчитать по пальцам одной руки.

– Сейчас, в условиях снижения ключевой ставки Банка России, процентные банковские ставки по кредитам также снижаются. Может ли это привести к увеличению популярности проектного финансирования?

– Я бы не переоценивал значимость ставки. В реальности в модели продаж на этапах строительства доля заемных средств едва ли достигает 40% от бюджета проекта. Конечно, когда ставка была на уровне 18%, она воспринималась как заградительная. Сегодня величина в 10% или 12% уже не имеет решающего значения.

Развитие проектного финансирования – это вопрос сближения возможностей девелопмента и банковского сектора. Застройщикам следует более квалифицированно вести свои дела, консолидировать балансы, накапливать собственный капитал. В то время как банки, назначая уровень процентной ставки и долю собственных средств, должны понимать суть девелоперской модели и здраво смотреть на вещи, развивая свой риск- менеджмент и компетенции в смежных отраслях по примеру Сбербанка.

Квартал "Новаторов", г. Екатеринбург 

– Тогда каким Вы видите сам механизм реализации идеи о замещении денег дольщиков проектным финансированием?

– Если смотреть на вещи трезво, то пока я не вижу возможности реализовать эту идею в трехлетнем горизонте. Вышеупомянутый пример Тюмени, где доля строящихся объектов, обеспеченных проектным финансированием, не превышает 25%, практически все это – Сбербанк. И альтернатив нет. ВТБ преимущественно занимается своим девелоперским портфелем. А дальше – выжженная земля. Других банков просто нет.

Из уст государства сейчас звучит тезис о регулировании застройщиков, внедрении контрольных процедур на базе уполномоченных банков. Но по совокупности всех перечисленных обстоятельств лично у меня вызывает большие сомнения реализуемость этого замысла на существующей экспертной базе.

Повторяю, у подавляющего большинства банков при отсутствии должной строительной экспертизы вся бумажная проверка превращается в фикцию. А одного великого и могучего Сбербанка явно недостаточно для российского рынка новостроек.

– Однако помимо банковского кредитования правительству поручено изучить и "другие варианты" финансирования. Например, как пишет "Коммерсант", "Интересный опыт есть в Великобритании, где возможна покупка квартиры на ранней стадии строительства: как правило, платится 5—10%, и эти деньги не являются источником финансирования для застройщика, они поступают на счет юридической компании, которая ведет эту сделку. За покупателями закреплена фиксированная стоимость, и многие, когда строительство завершено, продают жилье по цене чуть повыше". Ваша оценка перспектив других вариантов финансирования коммерческого жилищного строительства, помимо долевых и проектных схем?

– Пример из Великобритании – это пример зрелого рынка. Там нет таких объемов строительства, как в России, а объем накопленного частного капитала несравнимо больше. Для России инвестирование за счет продаж на этапе строительства с подключением проектного финансирования – единственная возможность реализовать запрашиваемые объемы. Надо трезво смотреть на вещи.

С одной стороны, есть запрос от рынка на миллионы квадратных метров, в том числе и со стороны государства. С другой стороны, есть факт низкой капитализации отрасли. В этих условиях капитал компаний будет накапливаться медленно, и перехода на продажу готового жилья скоро не предвидится.

Так что замещение денег дольщиков банковским проектным финансированием – это одно из решений. Но нужно искать другие, более сложные финансовые инструменты, а это вопрос эволюции рынка, то есть времени. Новые законодательные инициативы по долевому строительству создают большой стресс для отрасли. Но, уверен, в конечном итоге это ускорит эволюцию рынка.

Квартал "Новин", г. Сургут

– Алексей Николаевич, спасибо за Ваш высокопрофессиональный анализ. Откровенно ответив на непростые вопросы, Вы многое расставили, что называется, по своим местам. Хотелось бы надеяться, что к Вашим нетривиальным мыслям и тезисам прислушаются не только коллеги-застройщики и представители экспертного сообщества, но и власти. А Бруснике – дальнейших успехов в бизнесе, в том числе и на ниве проектного финансирования!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ, портал erzrf.ru