+10° С
USD
66,2497
-0,2228

EUR
78,0753
+0,3224

Все новости этой рубрики>

В Тюмени специалисты обсуждают глобальные изменения на рынке недвижимости. Текстовая трансляция

23 августа, 10:30 2318
Что изменилось с вводом поправок в закон о долевом строительстве? Станет ли квартира дороже? Исчезнут ли обманутые дольщики? Специалисты сферы недвижимости и сотрудники банков выражают свою точку зрения и объясняют, что ждать в будущем. Прямая трансляция.

Сегодня, 23 августа, в Тюмени проходит круглый стол "Изменение в федеральном законе. Безопасность сделки на рынке недвижимости: зоны ответственности и гарантии". Среди участников представители власти, финансового сектора, риелторы и представители застройщиков. Они обсудят, как влияют на рынок недвижимости новые правила игры – теперь застройщики должны открывать эскроу-счета и строить дома на деньги банков. Лишь после окончания строительства компания получит средства от покупателей квартир. Генеральным партнером круглого стола выступила компания "Этажи", организатором порталы Tumix.ru и Vsemetri.com. 

Поможет ли это избежать появления новых обманутых дольщиков и как в целом изменится рынок недвижимости? Именно об этом и не только пойдет сегодня речь.

Первым выступает Ильдар Хусаинов, глава компании "Этажи". По его словам, объем сделок сейчас бьет все рекорды. 

"О причинах можно долго рассуждать, они не всегда носят положительный характер. В любом случае, темпы идет выше по объемам спроса. Но главная тенденция нехорошая – сокращается объем предложения. Причем объем предложения падает с лета 2018 года, показывает признаки дефицита", – подчеркнул Ильдар Хусаинов.

По его словам, результат очевиден – в последние полгода наблюдается рост цен, вся надежда только на строителей, на то, что они в ближайшие время они запустят на рынок новые проекты. Однако, "как показывают расчеты, динамику переломить им не удастся". Со временем квартиры будут дорожать на 0,3-0,9% ежемесячно, вполне возможно, что этот показатель увеличится и на 1-1,5%.

"С начала года цены на вторичную недвижимость заметно возросли, за полтора года цена на новостройки увеличилась больше чем на 10%", – констатировал Ильдар Хусаинов.

С загородкой ситуация в чем-то лучше, но ставки на нее традиционно высокие. По новостройкам ставки ниже, причем ставка в основном субсидированная. По вторичной недвижимости ставки выше, чем на новостройки.

"Я знаю, что некоторые банки рассматривают повышение ставки, – отметил он, – но надеюсь, что оно будет незначительным".

Значительного снижения ставки в этом году ожидать не стоит, считает директор "Этажей". Он также заметил, что 2017 год стал рекордным по снижению ставок, 2018 год пока демонстрирует стабильность ставок.

Портрет заемщика

Ильдар Хусаинов отметил, что клиент молодеет. Вес больше людей стараются заранее приобрести жилье на будущее. Однако эта тенденция наблюдается не во всех городах. В Тюмени, например, растет количество покупателей до 30 лет, сокращается группа покупателей от 30 до 40 лет -данная тенденция наблюдается последние 5 лет.

"Вероятно, это из-за снижения ставок на квартиры и выхода на рынок малогабаритных квартир. Это хороший знак, значит, жилищная политика успешна", – отметил Ильдар Хусаинов.

Себестоимость риелторской услуги, по его словам, падает. Причем население все чаще обращается к риелторам, особенно заметен рост при покупке вторичной недвижимости.

"Мы стремимся к американским показателям. Сейчас 89% сделок оформляются с помощью риелтора по вторичному рынку. В США этот показатель составляет 92%", – объяснил Ильдар Хусаинов.

Рост цен неизбежен, констатировал он. Причем тенденция набирает обороты 0,3-0,6% в месяц, возможно, дойдет и до 1%, при этом, если в дальнейшем не будет вмешательства со стороны государства, цены могут расти и до 1,5% в месяц. 

Обманутые дольщики

Вадим Ряска, начальник отдела государственного контроля в области долевого строительства многоквартирных домов Главного правления строительства Тюменской области, сообщил, что теме обманутых дольщиков уделяется особое внимание. Есть несколько путей решения этой проблемы.

"В нашем регионе основное количество таких объектов появилось до 2008 года. Среди причин есть и банально криминальные, когда застройщики тратили деньги на свои нужды, а не на строительство объектов. В то же время некоторые работали вне рамок закона о строительстве", – отметил он.

По его словам, часть застройщиков оказалась не готова к рыночным изменениям, они продавали квартиры слишком дешево, хотя цены на стройматериалы росли.Правительством области была проведена большая работа, восстановлены права почти 6 тысяч человек, которые принимали участие в строительстве 70 домов. На данный момент в регионе нет проблемных домов.

"Сейчас нашим опытом интересуются коллеги из других областей, мы охотно даем ту нормативку, которую разработали, и делимся опытом", – рассказал Вадим Ряска.

Есть ряд объектов в городе, по которым застройщики нарушили сроки, но они не считаются проблемными. Правительство вместе с прокуратурой следит за ходом строительства и старается помочь довести начатое до оконца.

"Застройщики стали дисциплинированее. Если еще 5 лет назад мы могли выявить за год 20-30 случаев нарушения правил оформления ДДУ, то сейчас нет ни одного", – подчеркнул Вадим Ряска.

Он также отметил, что изменения в 214-ФЗ положительные. Они обезопасят покупателя, сделают действия самих застройщиков более прозрачными и позволят снизить контроль за компаниями со стороны властей.

Также из зала прозвучал вопрос по текущим объектам, в частности, что будет с домами ПСК "Континент". Вадим Ряска ответил, что их снесут. Однако если с одним домом все уже ясно: на месте долгостроя по ул. Герцена – Камышенская будет парк, то для второго дома  по ул. Ленина-Кирова вопрос отрыт.  Для его сноса нужны "определенные юридические действия". Пока не стоит вопрос, появится ли на месте дома новый дом, говорить об этом рано.

Изменения в ФЗ-214

Елена Талипова, заместитель генерального директора по продажам и маркетингу компании ТДСК, отметила, что покупка недвижимости должна нести только положительные впечатления. Поэтому покупателей больше всего волнует, чтобы потом не пришлось оспаривать покупку в суде.

"Мы как застройщики должны соблюдать прозрачность, чтобы покупатель понимал все, что мы делаем. Наша компания уже с 2007 года постепенно начала уходить от ДДУ, мы реализуем только готовое жилье", – подчеркнула Елена Талипова.

По ее словам, результат не заставил себя ждать. Однако  и ранее компания делала все, чтобы покупка для горожан была прозрачной. Так, в договоре с клиентом прописывается, что квартира свободна, не имела владельцев и на нее нет обременений нет. Также квартира в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, как того требует закон.

Рост цен

Представитель компании БРУСНИКА признал, что прогнозы – всегда штука неблагодарная.

"Я не скажу, что у нас есть прогнозы, не могу официально заявлять, что станем постепенно поднимать цену. Но следовать тенденциям рынка мы должны", – подчеркнул он.

Тарас Герасимов, заместитель директора по маркетингу и продажам компании ПСК "ДОМ", отметил, что они тоже поднимают цены, но это происходит потому, что к запуску готовится большой комплекс – в процессе сдачи цена на квартиры всегда выше.

Антощенко Дмитрий, директор компании "ТАЛАН", поддержал собеседников. Цена будет подниматься, поскольку стройматериалы дорожают, растет и стоимость услуг риелтора.

"Но есть и маркетинговые вещи – кто первым цену поднимет, на того и шишки все полетят, от того уходят покупатели. Рост цен будет, но у каждого застройщика на свой процент".

Ильдар Хусаинов констатировал, что рост цен все же неизбежное следствие появления эскроу-счетов. По его мнению, это сомнительная затея, когда покупатель платит деньги, однако эти средства застройщик не получает.

"Сейчас все проблемы валятся на головы застройщиков. Но думаю, законодательство в этой части будет меняться. К тому же часть материалов вовсе привязана к доллару. Поэтому цена будет расти, никуда от этого не деться".

Он также отметил, что не стоит ожидать, будто при росте спроса и себестоимости застройщик начнет снижать цены. Период спада прошел, пришло время роста. Ильдар Хусаинов напомнил, что цены падали с января 2015 года, но наступает новое время.

Он признает, что новый закон уберет проблему обманутых дольщиков, но появится новая проблема – слишком дорогое жилье. Потребителю придется еще платить сверху 15-20% за счет снижения рисков.

Мнение банков

Константин Бочкин, директор управления финансирования недвижимости ПАО "Сбербанк", заявил, что у них для финансирования застройщиков Тюменской выделено 30 млрд, причем половина суммы только для тюменских застройщиков. Переход на эскроу-счета будет постепенный, окончательно они начнут действовать в 2020 году, чтобы было 92% выдачи. Сейчас идет оптимизация продуктов под эскроу-счета.

"Банк берет на себя все риски по невводу дома. В этом случае именно банк будет разбираться с застройщиками, в то время как покупатель просто заберет деньги назад", – пояснил Константин Бочкин. Он добавил, что в Сбербанке стараются сделать продукты комфортными для застройщика.

При этом, те средства, что лежат на эскроу-счете, никак не будут использоваться застройщиком, он получит их только после сдачи дома.  Сейчас в Минстрое РФ обсуждают возможность дозировано выдавать деньги застройщикам, но пока четкого плана нет. Поэтому банки будут разрабатывать собственные программы для строительных компаний. 

"Мы предлагаем несколько схем уплаты процентов. Прямая – как обычно, и частичная отсрочка", – рассказал о возможностях Константин Бочкин.

Юлия Бочарникова, начальник Управления методологии и маркетинга корпоративного бизнеса Дирекции корпоративного бизнес ПАО "Запсибкомбанк", заверила, что что уже подготовлено все для сопровождения счетов, а застройщиков определенное время будут принимать бесплатно. По словам представителя, новый 214-ФЗ не дает права прямо контролировать строительные процессы. Скорее всего будут привлекаться аутсорсинговые компании, которые станут следить за стройками.

Константин Бочкин, в свою очередь, отметил, что ставка будет зависеть от истории отношений застройщика с банками, от количества введенных объектов и квадратных метров.

"Контроль будут осуществлять специализированные подразделения, где есть специально обученные сотрудники. Подобное сопровождение у нас уже есть, пусть и немного в другой форме", – подчеркнул он.

Антощенко Дмитрий, директор компании "ТАЛАН", предложил поблагодарить поправки в законе, которые подарили банкам новые возможности. Он также отметил, что в стране уже сейчас многие компании объединяются, чтобы выкупить более мелкие фирмы. 

Ильдар Хусаинов заметил, что нынешние предложения банков – "грабеж средь бела дня". С точки зрения крупных застройщиков поправки – это хорошо, требования будут жестче. Однако, по его мнению, можно было сделать все по-другому и не так жестко. 

"Например, – страхование. Застройщики стали платить страховку, из-за этого цена выросла, а лучше не стало. Граждане хотят покупать квартиры дешевле и с большим выбором, закон делает все ровно наоборот – станет дороже, выбор уменьшится. Так нельзя. Впрочем, думаю, закон еще будет меняться", – констатировал он.

Вадим Ряска заверил, что правительство всего готово помогать покупателям. Если у людей есть вопросы, то  специалисты готовы ответить: есть ли проблемы у застройщика, выдано ли разрешение на строительство и тд. Покупатель должен понимать, что тот или иной застройщик работает по всем требованиям законодательства, прежде чем совершать сделку. 

"Нельзя говорить, что цены резко вырастут. Потребитель должен знать, что он платит за продукт, который отвечает всем современным требованиям. Рынок сам все отрегулирует. Должны остаться сильнейшие, слабые уйдут", – высказал он свое мнение.

Вадим Ряска отметил, что прекрасно понимает положение среднего и малого бизнеса. Но, на его взгляд, маленькая компания на строительном рынке только "подкидывает" проблем правительству. Поэтому нужны большие компании, которые бы работали согласно договору и сдавали дом в срок.

"Мы, как орган контроля, выступаем за то, чтобы мелких компаний не было. Конечно, мы понимаем, что сейчас идет тенденция на появление малого и среднего бизнеса. Но что такое маленькая компания на рынке недвижимости? В такой, как правило, работают только бухгалтер и директор, нет даже офисной мебели, такая компания подкидывает нам некоторые проблемы", – заявил Виктор Ряска. По его словам, многие из мелких предприятий могут работать не в рамках закона, иметь проблемы, а соответственно не гарантировать сдачу домов.

Наталья Кливицкая, генеральный директор компании "Стройинвест", подвела итог плодотворной встрече.

"Что мы имеем в результате? Ситуация на рынке очень непростая, но, думаю, уже через год мы сможем сделать первые выводы. Сейчас можно точно сказать, что повышение цен неизбежно, однако спрос на жилье сохраняется, и это уже хорошо. Остальное покажет время".

Уважаемые читатели! Убедительная просьба, оставляя комментарии, не использовать ненормативную лексику и оскорбления. В противном случае Ваш комментарий будет удален!
Также следите за последними новостями через Вконтакте и Facebook.