-1° С
39 дней
Все новости этой рубрики>

Михаил Коган: Тюмень не потянет еще один стотысячник

1 июня, 17:00 5127
Рынок торговой недвижимости испытывает не лучшие времена. Кризисная ситуация ударила по этой сфере серьезно: резко снизилась заполняемость торговых центров, упала покупательская способность населения, снизились арендные ставки на торговых площадях. Как выживать в таких условиях торговому бизнесу? Появится ли третий стотысячник в Тюмени? Поменяется ли формат ТРЦ в ближайшие годы? Обо всем этом рассуждает в беседе с корреспондентом портала Tumix.ru независимый консультант по торговой недвижимости, преподаватель РАНХиГС при Президенте РФ Михаил Коган.
Автор фото: Екатерина Быкова

– В нынешнее время затянувшегося кризиса сложно выживать торговым объектам?

– Сложно! Безусловно, сложно. Еще до 2014 года ситуация была абсолютно иная: рынок был на подъеме, качественных торговых центров не хватало, и арендаторы слетались как мухи на мед на хорошие ТРЦ. Буквально: в качественные концепции стояла очередь. Сегодня об этом никакого разговора нет. 

Не хватало буквально всего: начиная с качественных торговых площадей, заканчивая грамотным персоналом. В свое время я помню, как федеральные бренды пытались набрать своих управляющих в ТРЦ "Кристалл". Было смешно. Первый ста тысячник в регионе. Сидел работодатель, проводил интервью между соискателями, делал свой выбор. Далее происходило следующее: соискатель вставал, говорил "я уже был в других местах, мне надо подумать" и шел на следующие собеседования.

Первые два кризисных года показали, что ситуация, мягко говоря, вышла из-под контроля. Появилось много качественных ТРЦ, сильно снизилась покупательская активность.

Как результат многие открывающиеся объекты стоят полупустыми. Таких примеров по Москве можно сегодня насчитать десятками, в которых заполняемость идет максимум на 50%. 

Весы спроса и предложения сильно накренились в сторону предложения. Эти и другие факторы привели к новым правилам игры на рынке торговой недвижимости и прежде всего к абсолютно новой политике арендных отношений между арендодателем и арендатором. Взлетел вверх гостевой сервис – упор делается на качественный сервис, особое внимание уделяется конкретно тем людям, которые нам всем, по сути, платят зарплату – посетителей и гостей ТРЦ.

– Сложная ситуация для торговой недвижимости в провинции отличается от того, что происходит в Москве?

– На самом деле нет. Просто в регионах чуть проще, в Москве –  сложнее, потому что все зависит от насыщенности рынка и количества специалистов на квадратную милю. В столице больше конкуренции, больше качественных концепций при большей проходимости, там так же присутствуют иностранные компании, которые так или иначе умеют работать по уже давно выстроенной системе, с другой стороны сама адаптация к Российскому рынку порой происходит очень сложно.

– В Тюмени многие видят выход в том, чтобы просто продать торговый объект. В городе выставлены на продажу ряд ТЦ и ТРЦ…

– Выставить на продажу и продать – две большие разницы (улыбается).

– А есть ли универсальные рецепты, чтобы удержаться на плаву?

– Универсальных рецептов нет. Их нет ни в торговом бизнесе, ни в сфере офисной недвижимости, ни в семейной жизни по определению. Любой бизнес можно залить деньгами, и некоторые так и делают. Такие примеры есть в Москве, для кого этот бизнес является непрофильным, проще говоря, игрушкой. А все остальные – по принципу – выживает сильнейший. Кто в состоянии адаптироваться к среде, поменять систему управления, принять новые правила игры, тот и выживает.

– Не секрет, что покупательская способность падает, ситуация сложная даже для такого успешного региона как Тюменская область. Вы  как человек, который участвовал в открытии двух крупнейших ТРЦ в Тюмени, можете назвать  инструменты грамотного управления крупными торговыми гигантами?

– Инструмент – это система управления и профессиональные кадры. Правильный подход к работе и слаженная команда. И ни в коем случае нельзя забывать, что на сегодняшний день главный игрок на рынке недвижимости – это потребитель.

– Многие торговые объекты идут по пути удешевления. Уходят в более дешевый сегмент: открывают дешевые сети в фудзоне, заполняют площади товарами класса "эконом" и "эконом минус". Такие рецепты работают? Спасают положение? И чем это чревато?

– Тут надо понимать, что у каждого собственника свое видение своего объекта недвижимости. Если мы хотим сделать рынок, то мы сделаем рынок. Кстати, рынок – это никак ни ТРЦ.

Нельзя забывать, что спускаться вниз значительно проще, чем подниматься вверх. Заводя невнятные и некачественные бренды в ТРЦ, мы автоматически привлекаем другую целевую аудиторию, одновременно отторгая предыдущую. Превращая ТРЦ в рынок, нужно и управлять им как рынком, ориентируясь на качественно другой состав посетителей.

И, тем не менее, в Тюмени я вижу несколько достаточно качественных концепций. Если сравнивать с 2014 годом, тем годом, когда мы только открыли первый ста тысячник, то сейчас положительную динамику показывают ТЦ "Вояж" и ТРЦ "Гудвин". Видно, что произошел значительный скачок в лучшую сторону – были вложены деньги в ремонт, видна хозяйская рука, кстати, и ТЦ "Солнечный" приобрел более яркий вид. Все это говорит о том, что система управления объектами сделала серьезный скачок в лучшую сторону.

С открытием "Сити Молла" начался еще один этап – это то новое открытие, которое заставит всех остальных игроков рынка переосмыслить арендную политику и стратегию развития и даст новый качественный толчок в динамике развития рынка ритейла Тюмени.

– Видите, как Вы усложняете всем жизнь…

– На самом деле облегчаем жизнь потребителю. Давайте с этой стороны смотреть.

А вообще, то, что было 10 лет назад, когда рынок на пике своего развития прощал все ошибки, сегодня совсем уже не то, что в условиях очень жесткой конкуренции и затяжного кризиса. И это хорошо: чем хуже ситуация, тем лучше качество, как ни крути. То, что я увидел в Тюмени в перерыве три года – между открытиями двух проектов "Кристалл" и "Сити Молл" – это большая разница. И для потребителей, и для арендаторов, и для собственников.

– И все же, по мнению экспертов, в Тюмени еще есть возможности, чтобы в городе появился еще один торговый центр стотысячник. Как Вы считаете, есть ли шанс появления масштабного конкурента "Сити Молла" и "Кристалла" и нужен ли он?

– Я считал и в 2013 году, считаю и сегодня, что больше двух стотысячников на Тюмень не нужно. Посмотрите на заполняемость "Сити Молла". Он работает уже полгода, но, тем не менее, еще достаточно незаполненных арендных площадей. И это если учитывать, что  арендные ставки на сегодняшний день – это уже не те арендные ставки, что были раньше. А это один из лучших по динамике развития и качеству управления ТРЦ на данный момент не только в Тюмени, но даже если сравнивать с Москвой. Заполнить за полгода 85% площадей – дорого стоит!

Но не будем забывать, что Рынок господин капризный и даже если ты какими-то правдами и неправдами открываешь пусть абсолютно новые и концептуальные ТРЦ – далеко не факт, что рынок их примет и они станут успешными и прибыльными.

– То есть больше таких торговых гигантов Тюмень просто не потянет?

– Конечно! И если сегодня в Тюмень зайдет какой-нибудь гигант типа "Меги", то тяжело придется всем – и "Кристаллу", и "Сити Моллу", и тем более "Гудвину".  Самое интересное, что и новому гиганту легко не будет. Я бы очень хорошо подумал прежде чем открывать третий стотысячник в Тюмени. Слишком высоки риски

Есть один момент. Если сравнивать Тюмень с тем же Екатеринбургом или Москвой, возникает вопрос миграции, транзитного трафика. Москва – это вообще город постоянного туризма, перевалочная база, в день транзитный поток составляет до 5 млн человек, который "переваривает" все! В Тюмени развитие туризма идет очень сложно, мало развита система междугороднего авиасообщения. Максимум на кого приходится рассчитывать городу – это на поток из области и северных регионов. 

– "Кристалл" и "Сити Молл" – два стотысячника в Тюмени. Между ними существует какая-то конкуренция?

– Абсолютно точно нет. Я считаю, что они очень хорошо дополняют друг друга. Еще когда только строился "Кристалл" я говорил, что неплохо было бы на другом берегу реки построить еще один ТРЦ. И вот он сегодня стоит, мечты сбылись.

– Если у "Сити Молла" сильная сторона развлечение, то "Кристалл" – это…?

– "Кристалл" – это, прежде всего, шопинг. Он рассчитан на категорию посетителей "средний – средний плюс", в "Сити Молле" – хорошо стоящий на ногах "средний ", но сюда придет и "средний плюс", потому что, например такого батутного центра с веревочным парком или боулинга с ресторанной концепцией, нет больше нигде в Тюмени. В кинотеатр, скорей всего, пойдут  по принципу "возле дома", но самый большой выбор развлечений в городе заставит  приехать в "Сити Молл" и социально обеспеченные слои населения, которые захотят весело провести время.

Задумываясь когда-то давно о втором ста тысячнике в Тюмени, возникал вопрос – нужен ли он? Да, нужен, но с другой концепцией. Вот и получился "Сити Молл" с абсолютно отличной концепцией в регионе, с сильной развлекательной составляющей: боулинг, батутный центр, веревочный парк, зоопарк, детская комната, игровая комната, большой фудкорт, много ресторанов, кинотеатр.

Но даже здесь не нужно ждать лояльных клиентов, вообще ни одному ТРЦ не надо их ждать, когда-то надоедает все. Так или иначе, сложно просчитать последствия: человеку всегда требуются новые эмоции.  У потребителя должен быть равнозначный выбор с разными концепциями.

– Когда открывался "Сити Молл", инвесторы очень рисковали – в самый разгар кризиса заводить новую огромную торговую площадку.

– Да, я снимаю перед этими людьми шляпу. Это далеко не сладкий бизнес, и это надо понимать. И те люди, которые сегодня содержат ТРЦ, выполняют очень важную социальную функцию. Смотрите сами: 80 тыс кв. м в "Сити Молле", столько же в "Кристалле", по 150 брендов в каждом. Посчитайте в среднем количество людей, которые работают там, это не одна тысяча рабочих мест.

Кроме того,  такие концепты – это еще и место социума, место общения и развлечения людей.

– Вот уже как полгода работает "Сити Молл", а Вас как консультанта до сих приглашают сюда контролировать процесс.  Разве в Тюмени нет своих кадров, чтобы управлять таким бизнесом? Обязательно прибегать к помощи варягов? 

– На самом деле, если мы возьмем Москву, то все удачные концепции там запущены и управляются иностранцами.

– То есть в Москве иностранцы рулят, а в провинции – москвичи?

– Да, они приезжают, дают какие-то базовые основы, мы учимся и передаем этот опыт в регионы. И это нормально. Ну, правда, неоткуда сейчас взять специалистов! Высшего образования на тему торговой недвижимости в России просто нет. Сейчас я читаю специальные курсы повышения квалификации для управляющих объектами торговой недвижимости в РАНХиГС (Российская академия народного хозяйства и государственной службы). Отметьте – курсы, не отдельно выделенное направление! Это очень молодой бизнес, что объяснимо. Институт советской торговли  – это совсем не управление торговым центром. И здесь мы прошли  очень длинный путь за очень короткий промежуток времени. То, что запад стоил десятилетиями, начиная с первого торгового центра в США в 50-ых годах, мы начали совсем недавно. У нас первые ТРЦ начали появляться в конце 90-ых. 

Поэтому что касается кадров, стесняться тут нечего, специалистов действительно очень мало.

– Как Вам видится развитие торговых крупных объектов в ближайшие 5-10 лет. Стоит ли нам ждать новые формы?

– Все это поделится на две части. Начнем с того, что слабенькие, конечно же, без помощи государства умрут. Что такое помощь государства? Это изменение целевого назначения. То, что было в свое время в Америке, когда маленькие районные торговые центры превращались в соцучреждения, например, в дома престарелых – то, что тогда не хватало. Государство выделяло какие-то льготы, кредиты.

Второе – социализация, о чем мы говорили выше. В будущем Торгово-развлекательный центр – это, скорее всего, будет Развлекательно-торговый центр с социальной составляющей.

– Где главное слово развлекательный?

– Да, концепция будет другая – центр отдыха семьи. Приходя в ста тысячник, мы должны будем найти развлечения на все вкусы, на все вкусы шопинг. Причем  будет смешение "среднего минуса" и "среднего плюса" как это происходит в Европе. В одном торговом коридоре мы можем увидеть такие бренды как H@M, Zara, между ними может стоять "Кельвин Кляйн", "TommyHilfiger", и тут же "Decatlon", "Mango" и "Kiabi" и никого это не волнует – люди ходят из двери в дверь.

– А почему этого смешения нет у нас? Почему в ТРЦ боятся ставить рядом дорогой и дешевый бренд?

–   У нас на определенном этапе было серьезное расслоение общества. К 2014 году у нас начал формироваться крепкий средний класс, как в Европе. Сейчас в связи с кризисом эта категория ушла в "средний минус". У многих и у меня, к примеру, зарплата в рублях осталась та же, а в долларах мы потеряли примерно половину. В такой ситуации люди перестают пользоваться благами  в долларовом эквиваленте, например, ездить за границу, покупать дорогую импортную одежду.  Красивая одежда – это далеко не предмет  первой необходимости.

Начиная считать деньги приходит понимание, что ребенку все равно какую футболку заляпать мороженым – из "Кiabi"за 100 рублей или из "TommyHilfiger" за 2-3 тысячи. Ему-то все равно, а вот моему родительскому кошельку – уже нет. И это подход нормального среднего американца или европейца. И если обратить внимание на рынок ритейла, самые хорошие показатели в кризисный период выдают такие бренды эконом-класса как "Глория Джинс", "Твое", "Кiabi" – те бренды, которые мы еще в 2013 году с "TommyHilfiger" или"ZARA" вместе бы не поставили. 

– То есть, я правильно понимаю, что в если сейчас человек идет в ТРЦ, прежде всего, за покупками и по ходу еще развлекается, то в будущем будет ровно наоборот – человек в первую очередь будет идти за развлечениями и может быть походу что-то и купит?

– Да, человек будет идти за комплексом ощущений. Во-первых, время становится очень дорогим, и с каждым днем мы учимся его ценить. Те времена, когда я на один рынок ездил за рыбой, на другой – за мясом, потом шел выбирать овощи в третье место, фрукты – в четвертое, оно ушло. Поколение, которое приходит нам на смену, абсолютно четко понимает, что такое время, и относится к нему бережно. Плюс, не забывайте, что сейчас очень развивается онлайн-торговля. Так или иначе, любой магазин электроники сейчас имеет онлайн-отделение. То же с крупными продуктовыми сетями. И это будет развиваться и дальше. Поэтому в дальнейшем поход в ТРЦ не обязательно будет сопряжен только с шоппингом. Люди будут приходить сюда в первую очередь провести приятно время, "на людей посмотреть и себя показать" , найти приятный досуг  и развлечения для каждого члена семьи или компании, вкусно поесть ну и сам шопинг никто не отменял!

То есть ТРЦ – это город в городе. Со своей инфраструктурой, транспортной схемой, логистикой, своими коммуникациями.

Мэром, горожанами, коммунальными службами и, конечно же, гостями.

Также следите за последними новостями через Вконтакте и Facebook.
Уважаемые читатели! Убедительная просьба, оставляя комментарии, не использовать ненормативную лексику и оскорбления. В противном случае Ваш комментарий будет удален!