+4° С
EUR
63,6189
+0,4476

USD
56,5552
+0,0564

Все новости этой рубрики>

Андрей Бриль: Мы впервые столкнулись с реальным кризисом перепроизводства

21 октября 2015, 13:00 1303
Как снижение платежеспособности населения Тюмени влияет на развитие коммерческих объектов. А также, в чем польза гадания на кофейной гуще, объяснил в интервью Член Совета ГУД, Полномочный представитель ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области, Председатель Совета директоров "Корин Холдинга" Андрей Бриль.
Автор текста: vsemetri.com

– В Тюмени пять коммерческих объектов находятся в замороженном состоянии. Какие-то на стадии каркаса, какие то, почти достроены. Финал, однако, один – объекты сегодня не строятся. Как Вы считаете, что будет в дальнейшем с этими объектами?

– Все зависит от того, как будет развиваться ситуация, в том числе и у девелопера. Какие-то объекты так и будут стоять в консервации, что-то сменит собственника и получит шанс быть достроенным, что-то постепенно будет достраиваться.

– То есть Вы считаете, что у данных объектов есть вероятность начать жить полноценной жизнью, в качестве действующих коммерческих объектов, а не памятников кризису 2015 – 20.. годов?

– Начнем с того, что жизнь в 2016 или 2018 году не заканчивается, она будет продолжаться, я надеюсь, еще несколько тысяч лет. Так что шансы есть. А вы считаете, что эти объекты будут так и стоять или сноситься? Между прочим, снести их тоже довольно дорогое удовольствие. В Екатеринбурге тоже есть объекты, которые стоят три – пять лет. Конечно, это не нормально, это не очень хорошо для девелоперов, но иногда, разумно постоять в консервации – лучшее решение. Главные вопросы в том, насколько технически грамотно выполнена консервация, чтобы потом можно было достроить объект, сохранив технические характеристики, и есть ли у девелопера возможности ждать более удобного момента для возобновления строительства.

– В Тюмени стоит серьезная проблема с развитием складской недвижимости. Больших хабов, например, как в Екатеринбурге, здесь нет, и пока не предвидится, хотя Тюмень – крупный транспортный узел для потока товаров на Север. С чем связано отсутствие строительства крупных логистческих центров в области?

– Такая проблемная ситуация характерна для многих регионов России. Здесь есть как объективные причины, так и причины внутреннего характера. Если говорить об объективных причинах, то логистика в нашей стране – отрасль, простите, недоразвитая. Но в этой отрасли есть огромный потенциал.

Сегодня формируются новые транспортные коридоры, новые логистические узлы. Разрабатывается ряд больших международных проектов, которые, например, выходят на Север и Северный морской путь. Они могут изменить вообще всю логистику на территории страны. Кроме того, существуют перспективы развития дорожной транспортной сети в регионах. Это и является базовыми основаниями для создания логистических мощностей. В чистом поле логистические центры строиться и развиваться, однозначно, не будут. Но объективный внешний фон сможет дать толчок к развитию современной масштабной логистической сети.

Для развития такой структуры нужны десятилетия. Здесь, в Тюмени есть хорошие перспективы, но они не мгновенны. Кроме того, для полноценного развития логистической сети нужна и господдержка.

Вторая серьезная проблема, которая мешает полноценно развиваться логистике, заключается в том, что мы впервые вступили в ситуацию реального снижения платежеспособности населения и кардинального снижения спроса ритейла. Один из крупных потребителей логистических мощностей – внутренняя торговля и ритейл, в широком смысле слова. С этой точки зрения многие проекты сейчас переформатируются, причем с неясными перспективами – сложно предсказать как будет развиваться ситуация на рынке.

Третья проблема: логистические проекты требуют длинных денег, а в ситуации, когда наша финансовая система фактически не работает, и об этом я считаю, надо говорить громко и честно, возможности привлечь средства, практически нет. Особенно, при такой стоимости кредитов и сложности в их получении. Хотя банкиры и говорят, что "нет проблем, у нас есть проектное финансирование". Но по факту его нет, я имею ввиду, реальное и доступное финансирование. Так вот, при невозможности получить финансирование, логистические центры имеют настолько длинные сроки окупаемости, что эти проекты становятся просто не интересными и не конкурентоспособными с экономической точки зрения. Но, повторюсь, – это рынок с большим потенциалом роста.

– В России есть возможность строительства жилых зданий высотой 30-35 этажей, причем типовых. Не получим ли мы через пять лет массу высотных муравейников с дешевым малобюджетным жильем в 20-25 кв.м., которое через 5 лет никто не захочет покупать, поскольку все стремятся к комфортному жилью, в том числе и в плане площадей?

– Я не разделяю этой точки зрения. Дом в 15-30 этажей с квартирами небольшой площади – это неплохо. Важно смотреть на качество строительства и планировочных решений.

Это разговор из серии, что "хрущевки" испортили наши города. Однако на тот момент эти пятиэтажки смогли решить жилищную проблему в масштабах страны. Для людей, которые смогли переехать из коммуналок в индивидуальные квартиры, хрущевки были счастьем. Просто надо четко понимать, какие проблемы мы решаем, строя то или иное жилье. И что потом делать с этим жильем.

Сегодня строится то, что реально рынком востребовано. Стоит учитывать, что не везде необходимо высотное жилье. Но нужно понимать четко, что пора переходить от микрорайонной застройке к квартальной. Правильно представлять, что же такое квартал. И какие функции, с точки зрения жизни, должны формировать городскую среду и быть в пределах доступности для жителей. Также необходима эффективная плотность застройки. Если мы с одного квартала имеем 12-15 тыс. кв.м. жилья, и есть возможность сделать это в невысотной застройке – это прекрасно. Стоимость земли у нас позволяет строить невысотные дома. Дело в том, что экономика высотного строительства совершенно неочевидна.

– Вы можете дать оценку, как поведет себя рынок недвижимости в 2016 -2017 году?

– Гадание на кофейной гуще – это довольно перспективное дело, масса людей на этом неплохо зарабатывают. А если серьезно – то сложно что-то говорить на длинную перспективу. Много базовых факторов выходят за пределы разумного контроля не только отдельно взятого девелопера, но даже и нередко руководителя региона.

Ключевой принципиальный вопрос – работа финансовых систем сегодня. Если наша финансовая система и реальный сектор экономики (я имею ввиду не только строительную отрасль, но и другие – машиностроение, обрабатывающая промышленность, те, где создаются рабочие места с высокими зарплатами), начнут реально работать и создадут предпринимателям России инвестиционный ресурс, позволят осуществлять инвестиционные проекты, то у нас появится понятный внутренний рынок, появится платежеспособный спрос на все объекты недвижимости. И в таком случае можно будет что-то прогнозировать. Если этого не произойдет, то у нас перспективы достаточно туманны.

Второй вопрос – цены на нефть, которые могут нас как Мюнхгаузена вытащить за косичку из болота.

Третье, очень важно, этот кризис совершенно другой, не такой как были раньше. Сейчас мы впервые столкнулись с реальным кризисом перепроизводства. Когда на то количество объектов, которое было построено в разных сегментах недвижимости, не хватает платежеспособного спроса. В этом случае, особенно важным становится аналитика и бизнес-планирование.

Нам не надо перепроизводить лишние квадратные метры. Нам надо учиться планировать и управлять объемами, которые мы поставляем на рынок. В том числе это и задачи власти. Власть может контролировать все. Но контролировать не самоцель. Цель – планировать и управлять. 

 

Также следите за последними новостями через Вконтакте и Facebook.
Уважаемые читатели! Убедительная просьба, оставляя комментарии, не использовать ненормативную лексику и оскорбления. В противном случае Ваш комментарий будет удален!