Мы разбираемся, насколько сейчас выгодно оформить ипотеку – будем сравнивать условия 2014-2015 годов и узнаем прогнозы экспертов.

Ставки: когда было выгоднее?

Разбираемся вместе с обычными тюменцами. Андрей и Елена – простая семья с ребенком, им нужна “однушка” от хозяина площадью 40м². Ипотечный брокер риелторской компании считает, сколько такая квартира обошлась бы в 2014, 2015 и 2016 годах.

На покупку пара решилась в 2014 году, но начался кризис. Ставки в банках были 12-14%, однако многие тюменцы отказывались от ипотеки. Сравните графики – купить квартиру было сложнее именно по средним ценам, ставкам и условиям этого года. При общей нестабильности, задержках зарплат и сокращениях потребовался бы самый большой взнос и самая большая сумма кредита (т.к. цены были высокими). Высоким был и ежемесячный платеж, при этом непонятно, будет ли у тебя завтра зарплата, чтобы покрывать эти расходы. Зато переплата получилась небольшая из-за низких процентов.

Пик кризиса пришелся на декабрь 2014 года, многие банки просто прекратили ипотечное кредитования. В начале 2015 года ставки “прыгали” от 14,5 до 29%!  Средняя ставка по городу на новостройку – 15,9%, на вторичку – 15,72. Какие тут покупки?

В марте 2015 рынок стал “отходить” от кризиса. Началась программа господдержки, средняя ставка на новостройки в этом году “сползла” до 11,93%, на квартиры “от хозяина” – до 14,16% годовых. Не докризисные показатели, но кредит стало легче взять: первоначальный взнос в процентах не изменился, но цены на недвижимость стали падать, а значит, сократилась его реальная сумма. Стала меньше и сумма кредита: вместо 2 миллионов ипотеки (как в прошлом году) на квартиру стало хватать 1700-1850 тысяч. В новостройках появились дешевые квартиры-малышки, тюменцы покупали их охотно: пусть крохотная, зато новая и своя. К тому же, появившаяся стабильность позволяла платить по счетам. Но расплачиваться за это пришлось большой переплатой из-за размера ставок.

В 2016 году ставки продолжали подбираться к докризисным показателям. На вторичном рынке средний показатель – 13,39%, а реально одобряют вообще от 11,25%. Новостройку можно купить и вовсе под 8,7% годовых (по совместным программам от банков и застройщиков). В ипотеку теперь берут 1650-1700 тысяч, появились программы с первоначальным взносом 15% и вовсе без него. Цена за жилой “квадрат” обвалилась до уровня 2012 года! Причем за эти деньги можно купить квартиру еще больше/лучше/новее, чем год назад. Первоначальный взнос, размер кредита, ежемесячный платеж и переплата в этом году минимальные.

Семья наконец решилась на покупку. Брокер подсчитала: купив квартиру в ноябре 2016 года по ставке 12,1%, семья “выиграла” 1 миллион 200 тысяч (с учётом возможных вариантов переплаты) по сравнению с июлем 2015 года – в этот период финальная стоимость квартиры оказалось выше всего.

Брать или ждать?

Андрей и Елена переехали в свой новый дом. А вот Илья еще сомневается, брать или ждать, и продолжает следить за мнениями тюменских экспертов. Молодой специалист присматривается к новостройкам, хочет жить в современном ЖК. Переезжать “прямо сейчас” ему не надо, и ремонт Илью не пугает. Мысль об экономии не даёт ему покоя: “если подождать еще два года, можно ли сэкономить еще больше?!” Ведь в светлом будущем обещают ипотеку под 7-9%.

Ситуацию комментирует заместитель руководителя ипотечного департамента компании “Этажи” Татьяна Решетникова. “Человек сомневается всегда, особенно принимая такое непростое решение. Но “угадать” и точно спрогнозировать, что будет через два года, очень сложно. Мы видим, что экономика растёт, но стопроцентных гарантий нам никто дать не может. Поэтому когда наступит светлое будущее – неизвестно. А вот над своим личным устроенным будущим можно работать уже сейчас”.

Эксперт уточняет: рынок выходит из кризиса, в следующие три года жильё станет гораздо дороже. Особенно если ставки будут снижаться: в этом случае будет расти покупательская способность, и рынок “уравновесит” чаши спроса и предложения, подняв цену квадратного метра. Сейчас в Тюмени самые низкие цены "квадрата" за последние полтора года и большой выбор приличных квартир.

“Если вы хотите купить новостройку – успевайте сейчас: в этом году заканчивается программа господдержки. В новом году вырастут или проценты, или цены, или всё вместе”, – рассказывает Татьяна Николаевна.

Это подтверждают мнения игроков ипотечного рынка: в 2016 году он “расцвел”, что отметили топ-менеджеры многих банков. Однако ведущий аналитик по банковским рейтингам агентства RAEX Анастасия Личагина считает: темпы роста ипотеки в 2017 году замедлятся. Эксперты прогнозируют: обещанного снижения ключевой ставки в декабре 2016 года не произойдет, не случится это и в 1-2 кварталах 2017 года. Ключевую ставку сдерживает много факторов, в том числе уровень инфляции. Это значит, что не будет дополнительных стимулов для снижения ставок по ипотеке в остальных банках, комментирует Анастасия Личагина.

Управляющий РОО "Тюменский" ВТБ24 Гариф Ромашкин тоже считает, что покупать лучше сейчас. Хотя уверен, что без господдержки ничего страшного не произойдет. “С господдержкой мы сейчас выдаем ипотеку по ставке 10,9%, это ставка докризисного периода! Без господдержки – 12,1%. И я заявляю, что тем, кто хочет купить квартиру, делать это нужно сегодня в этом году. Таких привлекательных ставок больше не будет”. Кстати, насчёт господдержки тюменские эксперты уточнили: скорее всего, полной отмены не будет. Государство поддержит рынок, но другими, более актуальными способами. Какими – пока никто не знает.